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社會

如何推動地產商開發手上的農地

2019.10.04 15:00 社會 施永青

社會上普遍有個印象,地產商手上囤積大量土地,不肯開發,目的在營造供不應求的環境,以推高樓價,謀取暴利。

這種指控與實情有距離,未能對症下藥,對解決問題沒有好處。

現實是地產商手上「囤積」的主要是農地,並非可供發展的土地;是現有法規不容地產商發展這些土地,不是地產商刻意囤積。

要發展這些土地,有兩大關口要過,一要成功地獲得城規會的批准,把這些土地的用途,從只能用作耕種改劃為可供發展建設,二要成功與政府達成補地價的協議,待繳足地價後,才能改寫批地條文,令土地符合發展的需要。

地產商手上的農地,並非全部都符合轉變為發展用途的條件,譬如地點偏僻,基建不足,或有保育方面的考慮等,都可以導致改用途的申請被城規會拒絕。即使條件大體符合,亦有很多繁複的程序要過,能在五年之內完成,已可慶功;費時超過十年的相信亦有不少。

如果我們的社會,不去研究如何加快這種改用途的申請程序,只曉得把矛頭指向地產商,無助於增加可供發展土地的供應。

除了改劃土地用途這關難過外,補地價要取得協議亦不容易。很多人可能認為,這是因為地產商不肯付出代價,千方百計想壓政府價所造成,其實這只是表象,真正原因是政府不肯接受地產商手上的土地並非普通農地,而是有發展前景的農地,其價值會超過一般農地。

這個認識上的差異,是造成補地價談不攏的主要原因。因為補地價的計算方式,是土地經改劃用途後的價值減去土地原有的價值。現時政府與地產商不難在土地改劃用途後的價值上取得協議,遇到爭拗的主要是原有農地值多少錢的問題。

政府認為,這些土地在未改用途之前,都仍是農地,那就只能用農地來估值。但地產商認為農地也可以有不同的價值,處於基建條件好,申請發展獲批機會高的,價值當然要高一些。

其實,市場不是沒有農地的成交價供政府參考。發展機會遙遙無期的,只值幾百元一呎;機會高的,可以過二千元一呎;但政府的估價卻只有一千多元一呎。政府堅持自己的評估價,不肯接受市場的成交價。

我覺得政府不應在這些枝節問題上與地產商糾纏。政府應記住自己的主要任務,是透過增加土地供應,達到降低樓價的目的。政府不能一方面想社會上有平樓買,另一方面自己卻不肯降低地價。如果政府在訂定補地價的要求時,不只着眼於庫房的收入,而且還念及自己有引導樓價回落的政治目標,就不應該在補地價問題上斤斤計較,而應該及早與地產商達成補地價協議。這樣,地產商就不能任由該塊土地閒置,因為一旦農地轉成發展用地後,地產商就得在指定的時限內完成建設。只要政府批得快,土地供應就會增加,樓價就會下跌,地產商的得益就不會如初時想像的多,真正得益的會是未有樓的市民。

原載︰am730

https://www.am730.com.hk/column/新聞/如何推動地產商開發手上的農地-191221

原圖︰文匯報

http://paper.wenweipo.com/2018/04/15/YO1804150001.htm

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林錦雄
每一日無厘頭(不對焦點)只說皮毛的話題~今日又無厘頭的補地價,狗屁不通地亂9噏,時時去 google, then copy & paste, then 交課... 房屋與土地問題,與時代革命毫無關係,施賤不去找**主因**,更無謂 去找無厘頭話題,乜乜農地,就喺HKG報又氹波鐘喇! 世界二强在香港開緊片,施賤(美霸 NED 心戰室代理人)要硬銷美霸的 無差别鎗擊的【自由】,淫君侵侵*獨裁地*濫用行政命令的 【民主】,更假借曱甴同黨之口,暗暗地抹黑中國政權為暴政,施賤學曱甴說着吃奶幼兒的話句,乜乜運動(其實暴動),只是曱甴"年青人(83 - 12)"**主導**這[時代革命],將革命進行到底,不惜一切後果!亂世用重典,又睇點!曱甴帮(當然包括施賤)**不是主導**[時代革命],當然施賤 崩口人 忌崩口碗,在am730,絕對不會提及幕後主導(關連美霸的干涉香港事務)的一切, 如近日最激,最上榜熱話:恐佈洋奴曱甴恐襲香港民用設施~香港铁道系統,拆安全路攔,毁燈柱,毁交通證,蒙面法之騷亂,小洋奴痴瘋賣港*美霸版香港人權法*,在美國眾議院正式受理!明明比曱甴的毆鬧,小打小鬧 更有吸睛的題材(美霸版香港人權法受理)不寫,施賤更瞒天蔽月,轉移視线 ,廢噏,廢寫,管中觀豹,瞎子摸象,極之無稽!施賤又要在am730時時 氹波鐘去寫*專去誤導*,又只說*皮毛*的廢文,更衰在入錯HKG報呢間庙!當曱甴死哂,停下來,即是美霸去咗食齋,取締咗NED! 此時施賤亦 game over! 再没有每一日無厘頭(不對焦點)只說皮毛的話題~明日又或者會,乜乜素球,乜乜認受性,不断翻loop 喺am730 的廢料!
4天前
林錦雄
施賤咁羞人,唔好再寫喇!
5天前
林錦雄
痴痴呆呆的,可能 中環,金鐘 還有人耕田呢!白痴無限,現在還沒有規劃的土地,都與建成社區分隔開!基本上,有規模的可發展農業轉住宅的用地都要經過規劃!
5天前
林錦雄
【補地價】只是適用於公营房屋(房協,居者有其屋等等)退出政府對此房產(未包含市塲的土地價值)的特定限制,【補地價】絕對與興建新市鎮而收農地,***没有可運作之處***!施賤賊(美霸 NED 心戰室代言人)真係好彩 中了 阿兹海默症,永遠無能力認知**英联邦土地法**,農民擁有土地使用權(土地是英女皇/政府的),就是只准在此土地搞農業,就算農民想变成只停放車輛,英女皇/政府都會票控此農民,如不改回農業用途,英女皇/政府可以取回此農民在此土地的使用權!如此說來,地產商在法理上應該在擁有農地上,從事農業,亦不可以在任何時間荒廢,在加拿大,澳大利亚荒廢農地每年要罰很重的無生產罰金(加辣土地年税),施賤唔好再痴呆,英联邦的農地,永遠是granted person 的農業用地,並沒有任何地產商有權限可以改變成非農業用途!地產商收集農地,如不耕種,等政府收回農地的補償,實屬期望不高回報!正如新界東北發展規劃,包括道路,水電設置,市鎮設計,非只一塊農地可以足夠此新城鎮計劃!地產發展商何有能力,權力去搞自己的新城鎮?政府不收回農地,再規劃,後定公營或商業性質,如商業性質,再土地拍賣(如啟德地皮),【補地價】只是適用於公营房屋(房協,居者有其屋等等)退出政府對此房產(未包含市塲的土地價值)的特定限制,【補地價】絕對與興建新市鎮而收農地,没有可運作之處!還可記新東北規劃前期撥款在立法會之戰!施賊又一再混淆 【補地價】去誤導,廢噏實屬卑耻!
5天前
林錦雄
明確指出,地產商(農民)擁有的只是擁用該農地的**使用權**,從來没有擁用該土地(英联邦土地法),更何談**發展權**?施賤又一次專心去誤導,真可耻!更用乜乜资本主義,乜乜社會主義去搞分化,施賊賤洋奴! 施永青,你條仆街在亳無理據老屈政府**乜乜"默認"**! ”政府已經【默認】,土地擁有(其實是指擁有**使用權**)者即使擁有的只是農地,亦有[發展權]的”,施賤又撍建乜乜發展權(香港政府歷史上,不會在没有法例下,增加额外權限!法庭見!) 炒樓,炒股,當然少不了炒地,這是商業行為與政府無關,政府只承認自己發出的letter A, letter B, 商業炒作**收入** 與政府毫無分享!咁施賤何可說 無厘頭, 撍建式的發展權? 政府只可以依法(一切有條文的法例)辦事! 五十年不变之约尚存,特區政府在已經逾99年期租期的所有新界土地,尚未 索取分亳,已經是極大的寬容!英联邦(舊港英)土地使用規則還是在特區運行,一切 土地擁有權歸 政府(以前是英女皇),政府任何時間都有徵用,改变使用土地 規劃的權力!改變農地性質,港英時代至今特區恒常運作,施賤賊(美霸 NED 心戰室代言人)何來說成是社會主義公有化土地? 地產商(農民)只是擁有 使用該土地的權力,政府改變土地規劃,合理回購(原本特定性質土地價值),用於公營,直接運作!土地回到商業的,再拍賣!指明一定要拍賣,是要表明正確政府土地收益(額外收益不能歸前土地擁有使用權者吞佔),此處一再明確指出,地產商(農民)擁有的只是擁用農地的**使用權**,從來没有擁用該土地(英联邦土地法),更何談**發展權**?施賤又一次專心去誤導,真可耻!更用乜乜资本主義,乜乜社會主義去搞分化,施賊賤洋奴!
5天前
林錦雄
廢柴施永青識唔識這個道理!商人在社會內是受行政長官的命令限制,無咿呀!曱甴"年青人(83 - 13)" 要學吓在倫敦市或東京市工作及上學啲人喇!世上無必然的! 施賤何需又轉移*曱甴"年青人(83 - 13)"暴動起因的視線*,更代以去**攻擊**香港特區政府起至百五年多的售地税收政策...政府要收回土地*容乜易*,好似侵侵推緊急法的**行政命令**,美国国民,人人有槍都要乖,要聽侵侵話!林鄭為特首,有亞爺撑住,所有林鄭為特首的行政命令不比侵侵弱多少,一定掂!但林鄭(如果民建联在土地問題有建議)亦無需要做啲**無厘頭收地嘅嘢**,大湾區内大把地,所以特首無需要干預市塲行為!廢柴施永青識唔識這個道理!商人在社會內是受行政長官的命令限制,睇吓曱甴被槍轟,因為不聽話的下塲(施賤嘅恐佈反民同伙嗡嗡幾聲,死幾隻打靶曱甴又何重要?) 嗱!嗱!嗱! 施賤賊(美霸NED 心戰室代言人)又再狂翻loop 施賤嘅am730的 土地問題,乜乜土地收回條例! 起至 港英百五年的奴化殖民嘅高地價~香港房屋問題已經是老問題!五十年不变之约仍在,東方曼克頓當然不會**地產眨值**,施賤何需又轉移*曱甴叛國暴動起因的視線*,更代以 去**攻擊**香港特區政府的起至百五年多嘅售地税收政策(继承港英年代)! 老好董的八萬五,也落得脚痛下台!林鄭為特首亦無需 干预 五十年不变的**高地價拍賣土地運作政策**,這是自由市塲的規矩,林鄭又不能拗曲商業運作!在香港置業是商業行為,如投資股票的投资差不多!特區政府企圖放多些地出来(填海,陲臨郊野土地等等),恐佈反民匪幫和既有利益的有房產者,及地產集團大力抗拒,有如抗拒當年的八萬五一樣地,胎死腹中!倫敦市,東京市,亦無普通市民有能力買到房產,這處就是再没有可供應的房產,基於供求定律,當然無供應(或極少供應),就極矜貴!因此這些繁華老城市,市民只租不買,或**每日**如東京百幾公里外的市填的居市搭新干線入東京市上班,上學! 只有如新加坡的加大版公共租賃房屋政策才是“年青人(82 - 13)”所急需! 施賤倒行逆施,不去*屌曱甴*叛國革命,施賊不去反對 ***恐佈反民匪幫和既有利益的有房產者,及地產集團***,反誣告中國香港特區無為(愿望良好明日大嶼,新界東北發展也遭恐佈反民匪幫封殺),施賤可耻!
5天前
林錦雄
施二五的am730 冇人睇,施賤又要硬撑去交稿延命,惨!無嘢噏地亂咁廢噏!***好心摺咗am730喇***,無謂喺呢度獻世喇! 施二五 賊一般就偷 HKG報的受眾 愛国愛港勁爆 輿論平台,施賊/am730**格格不入**的反中行為,竟企圖 **鵲巢鳩佔**,作為反中反港之用,可耻! 施二五無限loop 佢am730的廢料,乞求存在感!事實上,HKG報,亞爺或會來瞅瞅,喺HKG報入面看到施二五的"愛国"廢文,一吓唔好彩,定性施二五是黄嘅,咁内地嘅 【終完地產】 就冚家鏟囉!
5天前