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規劃失誤乃導致住屋不足的主因

2019.10.24 15:00 博客 施永青

特首在她的《施政報告》裡,千帆並舉,力圖盡快解決香港的住屋問題。藥雖然開了不少,但大部分只針對病徵,未能從根源上去解決問題。結果只會是「見身郁,唔見米白」。

以出動《收回土地條例》興建公營房屋為例,政府似乎忽略了此舉侵犯私有產權,未必會得到香港司法制度的祝福,推行起來可能會困難重重。

早年,政府向私人徵收土地時所遇到的困難比較少,原因是當時土地都在新界原居民手裡;他們不善於搞地產發展,而農業又無利可圖,所以樂於政府來徵地,方便他們套現。但現在有部分土地已落入地產商手裡,他們持有這些土地的目的,是找機會發展。他們不一定願意隨便接受政府的收地條件。

社會輿論普遍以為,地產商在囤地,企圖謀取暴利。這會妨礙社會發展,政府理應出手,打擊這種惡行。這種民粹主義的指控與事實不符。地產商並非蓄意囤地,而是他們手上的土地大部分都是農地,不容他們發展。他們若要拿這些土地作建屋用途,先要申請改規劃,獲審批後還要補地價,然後才可以把土地用作發展。這過程十分複雜,費時甚久。可見妨礙這些土地發展的是不合時宜的土地規劃(在農業式微的香港還留這麼多的農地作農業用途),並非地產商。

地產商的生意就是興建樓房,他們手上的農地,凡是有條件改發展用途的,他們都已起動向政府申請,只要政府能在審批程序上拆牆鬆綁,地產商的建屋步伐一定可以加快。

我相信,過去確有一段時期,政府是因害怕可供發展的土地太多會衝擊樓價,最終影響庫房收入,所以才避免大規模地把沒有用的農地改作其他用途。現在,庫房收入已不是政府的主要考慮,為了協助市民安居樂業,政府應全面檢討全港的土地該如何規劃。

香港土地總面積約有110,000公頃,現在已發展土地只佔全部面積的25%,尚有大量土地可供市區發展用途,關鍵是我們能否恰當地加以規劃。

現時,香港用作住屋的土地,只佔全港面積的7%,相比其他國際大城市要少很多。新加坡用作住屋的土地有14%,倫敦有33%,紐約有34%,分別是香港的2倍與3.7倍。香港如果可以撥多7%土地作住屋用途,香港人就可以住大一倍。即使只撥多3.5%,香港人也可以住大50%。這不算要求過分吧!

現時香港被列作農地的土地,約有8,300公頃,佔全港土地7.5%,比住屋用地還要多。如果政府肯主動把這些被荒棄的農地大規模地劃作住屋用地,手上有這種地的地產商一定會爭著來補地價,希望可以搶先開工發展。因為,當他們看到未來的供應會大幅增加時,囤地不但不會有得益,甚至可能招來損失。

由此可見,政府與其出動《收回土地條例》去強收私人手上的土地,不如及早把私人手上的土地改劃作可發展用途,然後利用市場機制去促使土地擁有者及早開工發展。

原載:AM730

https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%e8%a6%8f%e5%8a%83%e5%a4%b1%e8%aa%a4%e4%b9%83%e5%b0%8e%e8%87%b4%e4%bd%8f%e5%b1%8b%e4%b8%8d%e8%b6%b3%e7%9a%84%e4%b8%bb%e5%9b%a0-193647

原圖:大公報

http://news.takungpao.com.hk/hkol/topnews/2017-09/3497945.html

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